ANALYSEN UND TENDENZEN ZUM IMMOBILIENMARKT

Preissteigerungen am Immobilienmarkt, dokumentiert von VERDE Immobilien

Preisdruck bei Immobilien nahm auch 2016 zu

 

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebrochen hoch. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des Immobilienverband IVD in 370 Städten in Deutschland. Im Frühjahr und Herbst 2016 wurden rund 750 Marktberichterstatter befragt, wie sie die Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt einschätzen. "In allen Segmenten kommt es derzeit zu einer deutlich stärkeren Preissteigerung. Inbesondere in den deutschen Großstädten macht sich die Entwicklung bemerkbar. …Trotz allgemein gestiegener Bauaktivitäten gibt es eine ausgeprägte Unterversorgung im Angebot, bei immer größerer werdender Nachfrage. …Die Großstädte haben nach wie vor viel nachzuholen", erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident Immobilienverband IVD.

 

Die stärksten Zuwächse erfuhren Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Großstädten über 500.000 Einwohner. Von 2015 auf 2016 betrug hier die relative Preisveränderung 9,42 Prozent. In Städten von 100.000 bis 250.000 Einwohner lag die Preissteigerung bei 6,90 Prozent. Im Mittel sind die Eigentumswohnungspreise 2016 um gut 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Die Preise für Eigenheime (mittlerer Wohnwert, Größe ca. 125 m²) sind in fast allen Städten stärker gestiegen als im Vorjahr. In Städten von 250.000 bis 500.000 betrug der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern 6,4 Prozent. In Städten von 100.000 bis 250.000 betrug der Preisanstieg 3,4 Prozent. Im Schnitt muss ein Eigenheimkäufer 4,2 Prozent mehr bezahlen als im Jahr 2015.

Auch bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäusern wird seit Jahren ein stabiles Wachstum verzeichnet. Im Schnitt haben die Preise gegenüber dem Vorjahr um knapp 5 Prozent angezogen. Während die Preissteigerung in Klein- und Mittelstädten im Durchschnitt 3 bis 4 Prozent betrug, fielen die Zuwächse in den Großstädten deutlich mit 9 bis 10 Prozent stärker aus.

 

Erschwinglichkeitsindex von Wohneigentum auf historisch höchstem Niveau

Trotz gestiegener Immobilienpreise ist die Erschwinglichkeit aktuell auf dem höchsten Niveau. Das zeigt die Grafik mit dem Erschwinglichkeitsindex des IVD. Der Index setzt sich aus den Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, ein Eigenheim zu erwerben. Der Indexwert erreicht 2016 mit 143 einen Höchststand, der vor 10 Jahren noch bei unter 100 lag. Trotz der gestiegenen Immobilienpreise waren Eigenheime somit noch nie so erwschwinglich wie heute!

Erschwinglichkeitsindex von Wohneigentum für Deutschland

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Einfamilienhaus, ca. 125 qm, mittlerer Wohnwert (Quelle: IVD-Wohnpreisspiegel 2016/2017)

Quelle: Immobilienverband IVD, November 2016

 

Herr Willam von VERDE Immobilien trug als Marktberichterstatter auch dieses Jahr dazu bei, dass für die Stadt Pforzheim alle Immobilienkauf- und Mietpreise in den aktuellen IVD-Immobilienmarktbericht eingeflossen sind.

 

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Weitergehende Informationen: IVD Süd


Immobilien auf dem Prüfstand. Lukrative Geldanlage oder Ende des Booms?

Etwa 5000 Euro pro Quadratmeter kostet eine hochwertige Wohnung mancherorts inzwischen. Für einige Immobilienprofis scheint der Markt ausgereizt. Droht eine Immobilienblase?

Die Preise für Wohnungen und Häuser scheinen vielerorts nur eine Richtung zu kennen: nach oben. Betongold gilt als sichere Anlage in turbulenten Zeiten. Viele Anleger hoffen zudem auf höheren Renditen als auf dem Sparbuch. Angesichts der Preissprünge der letzten Jahre wächst bei Marktexperten jedoch die Skepsis.

Droht eine Preisblase?

Pauschal könne man nicht von einer Blase sprechen, "auch wenn es einige Märkte gibt, die überhitzt sind", sagte der scheidende Chef von TAG Immobilien, Rolf Elgeti, jüngst dem "Handelsblatt". "Wir haben keine Preisblase, weil wir keine Kreditblase haben", argumentiert Ralph Henger, Immobilienexperte beim arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Die Menschen verschuldeten sich für den Erwerb von Wohnimmobilien nicht stärker als in der Vergangenheit. Der deutsche Markt sei insgesamt recht stabil, die Preise im internationalen Vergleich noch nicht zu hoch, sagt auch Oliver Beyer, Immobilienmarktexperte bei der Kanzlei Simmons & Simmons. Immobilienblasen gelten als ein Auslöser der jüngsten Krisen in den USA und in europäischen Ländern wie Spanien oder Irland.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Deutschland?

Aus Sicht von Branchenexperten gibt es keinen flächendeckenden Boom. Der Markt driftet vielmehr auseinander. Immer mehr Menschen ziehen in die Metropolen. Mancherorts könne der Wohnungsbau mit der Nachfrage kaum Schritt halten, heißt es im Immobilienmarktbericht 2013 des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Beispiele sind München und Umland, Frankfurt, Düsseldorf und Regensburg. An vielen Landgemeinden geht der Boom dagegen vorbei. Weil es dort keine Arbeit gibt, verlieren sie an Attraktivität. Die Einwohnerzahl geht zurück. Die Folge: Teils kräftiger Preisverfall bei bestehenden Wohnimmobilien.

Wie entwickeln sich die Mieten?

Der starke Zuzug in einige Ballungsräume hat die Neubautätigkeit in den vergangenen fünf Jahren deutlich überstiegen, heißt es in einer Untersuchung, die der Augsburger Immobilienkonzern Patrizia auf der Immobilienmesse Expo Real in München vorstellte. Die Folge: Die Mieten sind teilweise rasant gestiegen. Die höchsten Mieten werden demnach im Schnitt in München und Frankfurt verlangt mit 14,40 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 12,00 Euro. Andernorts sind es gerade einmal 4,50 Euro pro Quadratmeter. Freie Wohnungen in München, Stuttgart, Hamburg oder Hannover sind demnach im Schnitt nach 2,3 bis 2,7 Wochen vermietet. In Leipzig dauerte es zuletzt 14 Wochen.

Werden die Immobilienpreise weiter steigen?

Der Zuzug in die Ballungsräume dürfte anhalten, die Zinsen im Euroraum vorerst niedrig bleiben. Allerdings scheine sich der Markt in manchen Toplagen ein bisschen zu beruhigen. "Preisrückgänge sind hier auch mal möglich", sagt Henger. Nach Einschätzung Beyers dürfte in Städten wie München das Ende der Fahnenstange erreicht sein.

Lohnt sich die Investition in Immobilien noch?

So mancher Immobilienprofi sieht den Markt in Toplagen inzwischen ausgereizt. "Bei hochwertigen Wohnungen sind die Kaufpreise inzwischen so hoch, dass sie sich als Kapitalanlage nicht mehr lohnen", sagt Elgeti. Ein Kaufpreis von 5000 Euro pro Quadratmeter liege deutlich über den Herstellungskosten - "für uns völlig uninteressant". Für Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds bietet der Mietmarkt in guten Lagen nach Einschätzung von Patrizia aber weiterhin attraktive Renditen, insbesondere im Vergleich zu zehnjährigen Staatsanleihen.

Lohnen sich Immobilien für Privatanleger?

Angesichts der mickrigen Zinsen, die Sparbücher oder Tagesgeld derzeit bringen, flüchtet mancher Privatanleger in Betongold. Einer Studie zufolge besitzen etwa sieben Millionen Deutsche eine Immobilie als Kapitalanlage. Instandhaltung, Kosten bei Mieterwechsel und längere Leerstandszeiten können die Erträge einer Eigentumswohnung allerdings nachhaltig gefährden, so das Ergebnis einer jüngst veröffentlichten Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG. Bei jedem zweiten Investment liegt die Rendite noch nicht einmal oberhalb der Inflation. Die Studie bezieht sich auf Daten aus dem Jahr 2012. Allerdings hätten Immobilienanlagen insgesamt auch während der Finanzkrise stabile Durchschnittsrenditen von jährlich zwei bis drei Prozent erzielt.

Was sagen Verbraucherschützer?

"Eine Wohnung in der Stadt oder der Nähe einer Stadt kann angesichts der demografischen Entwicklung von Vorteil sein", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Dort sei es jedoch entsprechend teurer. Privatanleger sollten jedenfalls nicht ihr gesamtes Vermögen in eine Immobilie stecken. "Es besteht durchaus das Risiko, Geld zu verlieren".

Quelle: n-tv.de, 12.10.2014


Überhitzung der Wohnungsmärkte nicht in Sicht - Politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt sind kontraproduktiv - Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen

Deutschlands Wohnimmobilienmärkte bleiben nach Einschätzung des Immobilienverbands IVD auch 2014 stabil und werden Käufern und Verkäufern gute Chancen bieten. „Wir rechnen damit, dass die Preise für Wohneigentum im Bundesdurchschnitt leicht oberhalb der Inflationsrate steigen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. Der Trend, dass der Druck auf die Preise in den Großstädten nachgibt, werde sich fortsetzen. „Der Nachholeffekt der Preisentwicklung der vergangenen Jahre lässt in den Metropolen langsam nach und die Preise werden sich stabilisieren“, erklärt Schick. Unterdessen wird die Preiskurve in kleineren Städten stärker ansteigen. „Die Nachfrage nach Immobilien hat sich in den vergangenen Monaten auch in kleinere Städte verlagert“, so Schick weiter. Insbesondere Städte mit guter demografischer Prognose seien für Anleger interessant.

Preisblase weiter nicht in Sicht

Von einer Überhitzung der Märkte kann nach Ansicht des IVD keine Rede sein. „In Deutschland gebe es für jede neu auf den Markt kommende Wohnung heute mehr Bewerber als in den Vorjahren“, sagt Schick. Die Immobilienmärkte bräuchten demnach eher ein größeres Wohnungsangebot. „Immobilienökonomisch bleibt die Verzinsung einer Immobilieninvestition bei dem damit verbundenen äußerst geringen Risiko überaus attraktiv“, führt Schick weiter aus.

Die Gründe für die anhaltende Dynamik sieht der IVD unter anderem in den anhaltend niedrigen Zinsen. Selten waren Immobiliendarlehen so günstig wie heute. Die Zinsen für Kredite mit zehn Jahren Laufzeit liegen bei unter drei Prozent. Festverzinsliche Darlehen mit 25 Jahren Laufzeit sind für weniger als vier Prozent zu haben. „Die Wirtschaft in Deutschland wächst vergleichsweise stark und profitiert vom Kurs der EZB, die Zinsen niedrig zu halten“, erklärt Schick. „Durch die gute Wirtschaftslage und die steigende Beschäftigung, können sich mehr Deutsche den Kauf eines Eigenheims leisten und halten so die Nachfrage hoch. Bei leicht steigenden Einkommen und Wohnimmobilienpreisen sowie einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau werde laut IVD-Prognose die Erschwinglichkeit von Wohneigentum auch im kommenden Jahr günstig bleiben. „Bei der Suche nach geeigneten Objekten sollten sich Kapitalanleger auch abseits der so genannten A-Städte wie Berlin, Hamburg und München umschauen“, erklärt Schick. „In vielen Mittelstädten Deutschlands sind die Immobilienpreise niedriger und haben eine dynamischere Entwicklung vor sich.“ Hinzu komme, dass deren Wohnungsmärkte weniger volatil als die Top-Märkte sind.

Politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt sind kontraproduktiv

Dass die deutschen Wohnimmobilienmärkte nach wie vor in guter Verfassung sind, zeige sich auch in den positiven Baugenehmigungszahlen. „Der Anstieg zeigt, dass die Mechanismen des Marktes funktionieren und die Aussicht auf moderat steigende Mieten Investitionen folgen lässt“, stellt Schick fest. Negativ auf die Fertigstellungen von Mietwohnungen wird sich nach Ansicht des IVD allerdings die von der künftigen Koalition angekündigte Einführung der sogenannten Mietpreisbremse auswirken. „Bauherren werden lieber in attraktivere Eigentumswohnungen investieren oder ihr Kapital anderweitig anlegen“, sagt Schick. „Anstatt den positiven Trend zu mehr Wohnungsneubau zu unterstützen, untergräbt die Politik den Markt.“

Die gegenwärtigen Engpässe bei der Wohnraumversorgung in den Metropolen und Universitätsstädten blieben daher auch künftig eine Herausforderung. „Das knappe Angebot in den Innenstädten deutscher Großstädte bleibt durch die politischen Eingriffe längerfristig bestehen. Daher würden auch 2014 die Mieten weiter steigen, insbesondere in den stark nachgefragten City-Lagen der wachsenden Großstädte. Für 2013 hat der IVD ein durchschnittliches Wachstum der Neuvertragsmieten von 4,87 Prozent (Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, mittlerer Wohnwert) in den größten Städten registriert. Um der Wohnungsknappheit entgegenzutreten, ruft der IVD die Verantwortlichen in Kommunen und Ländern auf, alles Erdenkliche zu tun, um mehr Neubau zu ermöglichen. „Wir fordern eine breitere Ausweisung von Bauland, eine Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren und mehr Flexibilität beim Thema Nachverdichtung in den Innenstädten“, sagt Schick. „Nur ein steigendes Angebot an Wohnungen, kann die angespannten Wohnungsmärkte entlasten.“

Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen

Wer eine als Kapitalanlage genutzte Wohnung in einer Stadt besitzt, in der die Angebotspreise überdurchschnittlich gestiegen sind, dem empfiehlt der IVD einen Verkauf zu prüfen. „Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Dynamik der Wohnungsmärkte auch einmal nachlässt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen“, erklärt Schick. Ausländische Käufer seien oftmals nur auf die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg fokussiert und seien bereit, gute Preise zu bezahlen. Das frei werdende Kapital sollte Schick zufolge in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestiert werden.

Quelle: IVD Immobilienverband Deutschland, Dez. 2013