Die abschreibung im Naubau (degressive Afa) wurde jetzt verbessert
03.04.2024
Nachdem im April 2024 das Wachtumschancengesetz in Kraft trat, gilt auch die neue degressive Abschreibung für Investitionen im Wohnungsneubau. Jetzt stellen sich für Bauherren und Investoren viele praktische Fragen.
Wie hoch ist die neue Abschreibung (degressive AfA)?
Im ersten Jahr der Anwendung können ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung eines Neubaus oder des Kaufs 5 Prozent der Investitionen zeitanteilig für den Rest des Jahres steuerlich als Kosten geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren gilt dann jeweils 5 Prozent des verbleibenden Buchwerts. Die Bemessungsgrundlage wird also jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert.
Für welche Investitionen gilt die neue degressive AfA?
Die Abschreibung gilt nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen bzw. Eigentumswohnungen. Ein besonderer Energie-Effizienzstandard ist nicht einzuhalten. Es gilt jedoch, dass Gebäude die Voraussetzung des Effizienzhaus-Standards 55 erfüllen müssen, die für Neubauten seit dem 1. Januar 2023 verpflichtend sind. Eine Baukostenobergrenze gibt es nicht.
Muss die Fertigstellung eines Neubaus in einem bestimmten Zeitraum erfolgen?
Entscheidend hierfür ist die Anzeige des Baubeginns. Dieser Zeitpunkt muss zwischen dem 1. Okt. 2023 und dem 30. Sept. 2029 liegen. Sollte landesrechtlich keine Baubeginnsanzeige vorgeschrieben sein, muss der Steuerpflichtige erklären, dass er den Baubeginn freiwillig der zuständigen Baubehörde angezeigt hat.
Gibt es Fristen, die beim Kauf von Neubauimmobilien zu beachten sind?
Maßgeblich ist zunächst der Kaufvertrag, der zwischen dem 1. Okt. 2023 und dem 30. Sept. 2029 rechtswirksam (Notarvertrag) geschlossen werden muss. Die sofortige Umschreibung im Grundbuch ist nicht erforderlich und kann später erfolgen. Begünstigt sind auch Immobilien, die sich vor diesem Zeitraum im Bau befanden oder fertiggestellt worden sind. Der Zeitpunkt der Fertigstellung darf jedoch nicht vor dem 1. Jan 2023 liegen. Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es bewohnbar ist. Der Bau muss noch nicht abgenommen sein, ebenso können noch Restarbeiten ausstehen.
Kann die degressive AfA mit anderen Sonderabschreibungen kombiniert werden?
Ja, sowohl die neue degressive AfA als auch die bestehende Abschreibung nach 7b Einkommensteuergesetz kann für neue Vorhaben gleichermaßen bis Ende Sept. 2029 genutzt werden. Begünstigt werden dabei Investitionen in neu gebaute Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG. Anders als bei der neuen degressiven AfA, gibt es für die Sonderabschreibung eine Baukostenobergrenze. Diese ist von 4.800 Euro auf 5.200 Euro je Quadratmeter erhöht worden. Begünstigt sind nun Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 Euro anstatt bisher 2.500 Euro je Quadratmeter.
Ist ein späterer Wechsel von der degressiven AfA zur linearen AfA möglich?
Ja, ein Wechsel zur linearen AfA in Höhe von drei Prozent nach § 7 Absatz 4 Nr. 2a Einkommensteuergesetz ist jederzeit möglich.
Quelle: IVD, 02.04.2024
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